実家を売却する場合、相続前後でどう違う？

親が持ち家に住んでいれば、子供には将来的に実家の相続が生じます。事情は人それぞれ異なるとして、相続する実家を手放す場合、親の存命中＝相続前に売るべきか、相続した後で売るべきかを考える人がいるようです。当然、節税の観点でこのような比較検討が行われるわけです。現実的に相続前に親が住んでいる家を売却するかは置いておいて、税制の面からこの売却タイミングによる違いを見ていきましょう。

相続時にかかる主な税金

まずは基本的なこととして、実家の相続および売却に際して課される税金について確認します。主に以下の二つです。

【相続税】

相続が発生した場合に、相続遺産額に応じて相続人に対して課税されるのが「相続税」です。相続税は、相続した「遺産総額」に対して課されます。ただし、相続人が相続税の支払いによって困窮するようなことがないように、「控除」と「特例」という制度が設けられています。

ここでは「基礎控除」を説明します。基礎控除は相続人の対象条件がなく、誰でも利用できます。基礎控除額は、

［3,000万円＋（600万円×相続人の数）］

となります。親の遺産を一人の子供が相続する場合は、遺産総額が3,600万円を超えなければ、非課税になります。

次に特例ですが、実家を相続する場合には「小規模宅地等の特例」が受けられます。相続した土地について、定められた要件・限度面積に応じ相続税評価額を減額するというもので、居住用に使っていた実家の土地ならば、330平方メートルを限度に80％まで減額されます。

【所得税】

実家を売却する際に、売却によって得た「譲渡所得（売却益）」には所得税および住民税が課されます。譲渡所得への課税については、対象となる住居の所有期間によって税率が変わってきます。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として所得税30％・住民税9％、5年を超える場合は「長期譲渡所得」として所得税15％・住民税5％になります（この他に「所得税額」×2.1％の復興特別所得税が課税されます。※2037年まで）。

ただし、不動産の譲渡所得への課税についても、「マイホーム（居住用財産）を売ったときの特例」があります。この特例は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。

実家の売却時期による課税状況の違い

カレンダーにTAXの文字を載せ、売却時期と課税を表すイメージ

では、実家を相続する前に売却する場合と、相続した後で売却する場合とでは、それぞれどのように課税されるのでしょうか。

１．実家を売却後に相続（譲渡所得が出たケース）

実家を売って売却益が出た場合には、譲渡所得に対する所得税が課されることになります。ただし、居住用財産を売ったときの特例により、3,000万円以下では非課税になります。仮に譲渡所得が5,000万円だとすると、2,000万円分について課税されます。長期譲渡所得が適用されるとして所得税が15％で300万円、住民税が5％で100万円、復興特別所得税が300万円×2.1％で63,000円、合計で4,063,000円になります。

続いて売却して現金化された資産の相続に対して相続税が課されますが、相続税についても前項の通り基礎控除があるので、その規定範囲内は非課税になります。子供が一人で相続する場合で、仮に相続財産総額が5,000万円だったなら、基礎控除分の3,600万円を引いた1,400万円が課税対象になります。相続財産総額3,000万円以下の相続税率は15％、さらに規定の控除額50万円を差し引くと税額は160万円になります。

前述した、小規模宅地等の特例による80％の控除は不動産として持っている事が前提なので適用されません。

２．実家を売却後に相続（譲渡所得が出ないケース）

実家を売却しても譲渡所得が出なかった場合には、不動産売却に関する所得税は発生しません。あとは、相続財産総額が相続税の基礎控除額を超えるかどうかによって課税の有無が分かれることになります。

３．相続後に実家を売却（譲渡所得が出たケース）

実家を不動産のまま相続する場合、土地・家屋の評価額に応じて相続税が課されます。本ケースでも相続税の基礎控除は適用されます。さらにこの場合は、土地面積が330平方メートル以下ならば「小規模宅地等の特例」が適用されるので、課税される相続財産総額が80％減額になります。上記同様1,400万円が課税対象となった場合、そこから80％分が減額されるので、最終的に280万円に相続税がかかることになります。相続財産総額1,000万円以下の税率は10％なので、相続税額は28万円　になります（子供一人相続の場合）。

続いて相続した実家を売却した場合の課税についてですが、所得税は前述の通り譲渡所得に対してかかってきます。ただし、相続した実家を一定期間内に売却した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる「相続税が取得費に加算される特例」を適用することができます。これにより譲渡所得額を減額することができるわけです。

また、親と同居していて相続後も住み続けていたならば、居住用財産を売ったときの特例が適用されます。

４．相続後に実家を売却（譲渡所得が出ないケース）

状況に応じ相続税の課税があるかどうかだけになります。

相続税率、規定の控除額については、国税庁ホームページなどでご確認ください。

基本知識と個々の事情で正しい判断を

ここまで、子供が実家を相続する、実家を売却するという二つの行為について、時期の違いで課される税金がどのように変わるのかを見てきました。主に相続税と所得税について、税制上適用される控除と特例の基本的な規定はご理解いただけたかと思います。しかし、ここでの前提は、相続人が子供一人、親が5年を超えて実家に住んでいるなど、便宜的に設定した条件ですので、実際は相続前後どちらに売却した方が節税につながるかは、一概に判断がつきません。

生前に実家を売却するならば、親の住居はどうするか、その他個々の事情により他の税制上の特例も受けられるかなど、両者を正しく比較して結論を出すのは難しい面があります。相続人が複数いる場合はさらに複雑になりますので、現実的な話になった場合は税理士などの専門家に相談するのも一つの方法です。ただ、いずれにしても親にとっては大切な住まいですから、その意向を一番に考えるべきかもしれません。

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